Assembleia
da República
Lei n.º 6/2006
de 27 de Fevereiro
Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial.
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
TÍTULO I
Novo Regime do Arrendamento Urbano
Artigo
1.º
Objecto
A presente lei aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
CAPÍTULO
I
Alterações legislativas
Artigo
2.º
Alteração ao Código Civil
1 - São revogados os artigos
655.º e 1029.º
do Código Civil.
2 - Os artigos 1024.º, 1042.º, 1047.º, 1048.º, 1051.º, 1053.º a 1055.º, 1417.º
e 1682.º-B do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344, de 25 de Novembro
de 1966, passam a ter a seguinte redacção:
1 - ...
2 - O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores
só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes
ou depois do contrato, o seu assentimento.
Artigo
1042.º
Cessação da mora
1 - O locatário pode pôr
fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso,
bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior.
2 - Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias,
pode o locatário recorrer à consignação em depósito.
A resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente.
1 - O direito à resolução
do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário,
até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição
à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne
em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º
2 - Em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no
número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.
3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento
de encargos e despesas que corram por conta do locatário.
O contrato de locação caduca:
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
e) ...
f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;
g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada.
Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo.
1 - Findo o prazo do arrendamento,
o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver
oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
2 - ...
Artigo
1055.º
Oposição à renovação
1 - A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
a) ...
b) ...
c) ...
d) ...
2 - ...
1 - A propriedade horizontal
pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa
ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo
de inventário.
2 - ...
Relativamente à casa de morada de família, carecem do consentimento de ambos os cônjuges:
a) A resolução, a oposição à renovação ou a denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário;
b) ...
c) ...
d) ...»
Artigo
3.º
Aditamento ao Código Civil
Os artigos 1064.º a 1113.º do Código Civil, incluindo as correspondentes secções e subsecções, são repostos com a seguinte redacção:
«SECÇÃO
VII
Arrendamento de prédios urbanos
SUBSECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 1064.º
Âmbito
A presente secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e, ainda, a outras situações nela previstas.
Artigo 1065.º
Imóveis mobilados e acessórios
A locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-se unitária, originando uma única renda e submetendo-se à presente secção.
Artigo 1066.º
Arrendamentos mistos
1 - O arrendamento conjunto
de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido por urbano quando essa seja
a vontade dos contratantes.
2 - Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda
que os contratantes tenham atribuído a cada uma delas.
3 - Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número
anterior, o arrendamento tem-se por urbano.
Artigo 1067.º
Fim do contrato
1 - O arrendamento urbano
pode ter fim habitacional ou não habitacional.
2 - Quando nada se estipule, o local arrendado pode ser gozado no âmbito das
suas aptidões, tal como resultem da licença de utilização.
3 - Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional
se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro
destino lhe tiver vindo a ser dado.
Artigo 1068.º
Comunicabilidade
O direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente.
SUBSECÇÃO
II
Celebração
Artigo 1069.º
Forma
O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses.
Artigo 1070.º
Requisitos de celebração
1 - O arrendamento urbano
só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada
pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização,
quando exigível.
2 - Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define
os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter.
SUBSECÇÃO
III
Direitos e obrigações das partes
DIVISÃO I
Obrigações não pecuniárias
Artigo 1071.º
Limitações ao exercício do direito
Os arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis, tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de partes de uma mesma coisa.
Artigo 1072.º
Uso efectivo do locado
1 - O arrendatário deve
usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar
por mais de um ano.
2 - O não uso pelo arrendatário é lícito:
a) Em caso de força maior ou de doença;
b) Se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
c) Se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano.
Artigo 1073.º
Deteriorações lícitas
1 - É lícito ao arrendatário
realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias
para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas
pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
Artigo 1074.º
Obras
1 - Cabe ao senhorio executar
todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas
leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o
faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
3 - Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo
1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas
despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
4 - O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no
número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra
e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do
contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis
às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.
DIVISÃO
II
Renda e encargos
Artigo 1075.º
Disposições gerais
1 - A renda corresponde
a uma prestação pecuniária periódica.
2 - Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência
com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da
celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente
anterior àquele a que diga respeito.
Artigo 1076.º
Antecipação de rendas
1 - O pagamento da renda
pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três
meses.
2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas,
o cumprimento das obrigações respectivas.
Artigo 1077.º
Actualização de rendas
1 - As partes estipulam,
por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime.
2 - Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:
a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes;
b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;
c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;
d) A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
Artigo 1078.º
Encargos e despesas
1 - As partes estipulam,
por escrito, o regime dos encargos e despesas, aplicando-se, na falta de estipulação
em contrário, o disposto nos números seguintes.
2 - Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou
serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.
3 - No arrendamento de fracção autónoma, os encargos e despesas referentes à
administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como
o pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio.
4 - Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável
pelo seu pagamento.
5 - Sendo o arrendatário responsável por um encargo ou despesa contratado em
nome do senhorio, este apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento
feito.
6 - No caso previsto no número anterior, a obrigação do arrendatário vence-se
no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida
simultaneamente com a renda subsequente.
7 - Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos
e despesas, os acertos são feitos semestralmente.
SUBSECÇÃO
IV
Cessação
DIVISÃO I
Disposições comuns
Artigo 1079.º
Formas de cessação
O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Artigo 1080.º
Imperatividade
O disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
Artigo 1081.º
Efeitos da cessação
1 - A cessação do contrato
torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado
ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações
que incumbam ao arrendatário.
2 - Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação
do local, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando
correspondam aos usos da terra.
3 - O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender
tomar de arrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário
acordado com o senhorio.
4 - Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos
às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.
DIVISÃO
II
Cessação por acordo entre as partes
Artigo 1082.º
Revogação
1 - As partes podem, a todo
o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
2 - O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não
seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou
outras cláusulas acessórias.
DIVISÃO
III
Resolução
Artigo 1083.º
Fundamento da resolução
1 - Qualquer das partes
pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento
pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências,
torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente,
quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3 - É inexigível ao senhorio
a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento
da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização
de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3
e 4 do artigo seguinte.
4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização
pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade
do locado.
Artigo 1084.º
Modo de operar
1 - A resolução pelo senhorio
quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior bem como a resolução
pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente
se invoque a obrigação incumprida.
2 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º
2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.
3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e
se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser
fim à mora no prazo de três meses.
4 - Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário
à realização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de três meses
cessar essa oposição.
Artigo 1085.º
Caducidade do direito de resolução
1 - A resolução deve ser
efectivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe
serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa
antes de decorrido um ano da sua cessação.
Artigo 1086.º
Cumulações
1 - A resolução é cumulável
com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendo prosseguir a discussão
a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a finalidade de apurar
as consequências que ao caso caibam.
2 - A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil.
Artigo 1087.º
Desocupação
A desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.º, é exigível no final do 3.º mês seguinte à resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.
SUBSECÇÃO
V
Subarrendamento
Artigo 1088.º
Autorização do senhorio
1 - A autorização para
subarrendar o prédio deve ser dada por escrito.
2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo
senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal.
Artigo 1089.º
Caducidade
O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.
Artigo 1090.º
Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário
1 - Sendo total o subarrendamento,
o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial,
considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário
a arrendatário directo.
2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo
depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário
directo.
SUBSECÇÃO
VI
Direito de preferência
Artigo 1091.º
Regra geral
1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
2 - O direito previsto na
alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos
do artigo 1053.º
3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima
do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º
a 418.º e 1410.º
SUBSECÇÃO
VII
Disposições especiais do arrendamento para habitação
DIVISÃO I
Âmbito do contrato
Artigo 1092.º
Indústrias domésticas
1 - No uso residencial do
prédio arrendado inclui-se, salvo cláusula em contrário, o exercício de qualquer
indústria doméstica, ainda que tributada.
2 - É havida como doméstica a indústria explorada na residência do arrendatário
que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.
Artigo 1093.º
Pessoas que podem residir no local arrendado
1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:
a) Todos os que vivam com ele em economia comum;
b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.
2 - Consideram-se sempre
como vivendo com o arrendatário em economia comum a pessoa que com ele viva
em união de facto, os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.º grau
da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas
relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite
directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
3 - Consideram-se hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação
e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos,
mediante retribuição.
DIVISÃO
II
Duração
Artigo 1094.º
Tipos de contratos
1 - O contrato de arrendamento
urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.
2 - No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação,
o arrendamento tenha duração indeterminada. 3 - No silêncio das partes, o contrato
tem-se como celebrado por duração indeterminada.
SUBDIVISÃO
I
Contrato com prazo certo
Artigo 1095.º
Estipulação de prazo certo
1 - O prazo deve constar
de cláusula inserida no contrato.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5
nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido
aos referidos limites mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do
primeiro ou ultrapasse o segundo.
3 - O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos
para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente
por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.
Artigo 1096.º
Renovação automática
1 - Excepto se celebrado
para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato celebrado
com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos
sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos.
2 - Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1097.º
Oposição à renovação deduzida pelo senhorio
O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.
Artigo 1098.º
Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário
1 - O arrendatário pode
impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência
não inferior a 120 dias do termo do contrato.
2 - Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo
a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior
a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos
no final de um mês do calendário gregoriano.
3 - A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta
à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao
período de pré-aviso em falta.
SUBDIVISÃO
II
Contrato de duração indeterminada
Artigo 1099.º
Princípio geral
O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1100.º
Denúncia pelo arrendatário
1 - O arrendatário pode
denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação
ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda
a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário
gregoriano.
2 - À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações,
o disposto no n.º 3 do artigo 1098.º
Artigo 1101.º
Denúncia pelo senhorio
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos;
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Artigo 1102.º
Denúncia para habitação
1 - O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:
a) Ser o senhorio comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
(Ver Declaração de Rectificação n.º 24/2006, de 6 de Abril)
b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
2 - O senhorio que tiver
diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato relativamente àquele
que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja
arrendado há menos tempo.
3 - O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação
do requisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da
alínea b) do mesmo número para o descendente.
Artigo 1103.º
Denúncia justificada
1 - A denúncia pelo senhorio
com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.º
é feita nos termos da lei de processo, com antecedência não inferior a seis
meses sobre a data pretendida para a desocupação.
2 - O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alínea a) do artigo
1101.º deve dar ao local a utilização invocada no prazo de seis meses e por
um período mínimo de três anos.
3 - A invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º obriga o senhorio,
mediante acordo e em alternativa:
a) Ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda;
b) A garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha;
c) A assegurar o realojamento temporário do arrendatário no mesmo concelho com vista a permitir a reocupação do prédio, em condições análogas às que este já detinha.
4 - No caso do número anterior,
na falta de acordo entre as partes aplica-se o disposto na alínea a).
5 - A indemnização devida pela denúncia deve ser paga no mês seguinte ao trânsito
em julgado da decisão que a determine.
6 - Salvo caso de força maior, o não cumprimento do disposto no n.º 2, bem como
o não início da obra no prazo de seis meses, torna o senhorio responsável por
todas as despesas e demais danos, patrimoniais e não patrimoniais, ocasionados
ao arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois
anos de renda, e confere ao arrendatário o direito à reocupação do locado.
7 - Da denúncia não pode resultar uma duração total do contrato inferior a cinco
anos.
8 - A denúncia do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação
ou restauro profundos é objecto de legislação especial.
Artigo 1104.º
Confirmação da denúncia
No caso previsto na alínea c) do artigo 1101.º, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação.
DIVISÃO III
Transmissão
Artigo 1105.º
Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge
1 - Incidindo o arrendamento
sobre casa de morada de família, o seu destino é, em caso de divórcio ou de
separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges, podendo
estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles.
2 - Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a necessidade
de cada um, os interesses dos filhos e outros factores relevantes.
3 - A transferência ou a concentração acordadas e homologadas pelo juiz ou pelo
conservador do registo civil ou a decisão judicial a elas relativa são notificadas
oficiosamente ao senhorio.
Artigo 1106.º
Transmissão por morte
1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:
a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano;
b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano.
2 - No caso referido no
número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias,
sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse
em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou de entre estes para
o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele
residissem em economia comum há mais de um ano.
3 - A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do
contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não
inferior a seis meses a contar do decesso.
Artigo 1107.º
Comunicação
1 - Por morte do arrendatário,
a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve
ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo
de três meses a contar da ocorrência.
2 - A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso
a indemnizar por todos os danos derivados da omissão.
SUBSECÇÃO
VIII
Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais
Artigo 1108.º
Âmbito
As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.
Artigo 1109.º
Locação de estabelecimento
1 - A transferência temporária
e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração
de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas
regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.
2 - A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local
arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada
no prazo de um mês.
Artigo 1110.º
Duração, denúncia ou oposição à renovação
1 - As regras relativas
à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para
fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se,
na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo,
pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência
inferior a um ano.
Artigo 1111.º
Obras
1 - As regras relativas
à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária,
requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas
partes.
2 - Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de
conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas
por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
Artigo 1112.º
Transmissão da posição do arrendatário
1 - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio:
a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;
b) A pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente.
2 - Não há trespasse:
a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino.
3 - A transmissão deve
ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio.
4 - O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em
cumprimento, salvo convenção em contrário.
5 - Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissário
não continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver
o contrato.
Artigo 1113.º
Morte do arrendatário
1 - O arrendamento não
caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão,
comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos
comprovativos da ocorrência.
2 - É aplicável o disposto no artigo 1107.º, com as necessárias adaptações.»
Artigo
4.º
Alteração ao Código de Processo Civil
Os artigos 678.º, 930.º e 930.º-A do Código de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 44129, de 28 de Dezembro de 1961, passam a ter a seguinte redacção:
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível
recurso para a Relação nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência
ou a cessação de contratos de arrendamento, com excepção dos arrendamentos para
habitação não permanente ou para fins especiais transitórios.
6 - ...
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
6 - Tratando-se da casa de habitação principal do executado, é aplicável o disposto
nos n.os 3 a 6 do artigo 930.º-B, e caso se suscitem sérias dificuldades no
realojamento do executado, o agente de execução comunica antecipadamente o facto
à câmara municipal e às entidades assistenciais competentes.
Artigo
5.º
Aditamento ao Código de Processo Civil
São aditados ao Código de Processo Civil os artigos 930.º-B a 930.º-E, com a seguinte redacção:
«Artigo
930.º-B
Suspensão da execução
1 - A execução suspende-se nos seguintes casos:
a) Se for recebida a oposição à execução, deduzida numa execução que se funde em título executivo extrajudicial;
b) Se o executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato, nos termos do artigo 930.º-C.
2 - O agente de execução suspende as diligências executórias sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início da execução:
a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente;
b) Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou cessionário como tal.
3 - Tratando-se de arrendamento
para habitação, o agente de execução suspende as diligências executórias, quando
se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante
o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a
pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.
4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execução lavra certidão
das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa
que se encontra no local, de que a execução prossegue, salvo se, no prazo de
10 dias, solicitar ao juiz a confirmação da suspensão, juntando ao requerimento
os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente
ou ao seu representante.
5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execução, ouvido o exequente, decide manter
a execução suspensa ou ordena a imediata prossecução dos autos.
6 - O exequente pode requerer, à sua custa, o exame do doente por dois médicos
nomeados pelo juiz, decidindo este da suspensão, segundo a equidade.
Artigo 930.º-C
Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação
1 - No caso de imóvel arrendado
para habitação, dentro do prazo de oposição à execução, o executado pode requerer
o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer
as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até ao limite de
três.
2 - O diferimento de desocupação do local arrendado para habitação é decidido
de acordo com o prudente arbítrio do tribunal, desde que se alegue algum dos
seguintes fundamentos:
a) Que a desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente;
b) Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção;
c) Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
3 - No diferimento, decidido com base:
a) Na alínea a) do número anterior, pode o executado, a pedido do exequente, ser obrigado a caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda de benefício;
b) Na alínea b) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o exequente pelas rendas não pagas, acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele.
Artigo 930.º-D
Termos do diferimento da desocupação
1 - A petição de diferimento da desocupação assume carácter de urgência e é indeferida liminarmente quando:
a) Tiver sido deduzida fora do prazo;
b) O fundamento não se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;
c) For manifestamente improcedente.
2 - Se a petição for recebida,
o exequente é notificado para contestar, dentro do prazo de 10 dias, devendo
logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas a apresentar, até
ao limite de três.
3 - Na sua decisão, o juiz deve ainda ter em conta as exigências da boa fé,
a circunstância de o executado não dispor imediatamente de outra habitação,
o número de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de
saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas.
4 - O juiz deve decidir do pedido de diferimento da desocupação por razões sociais
no prazo máximo de 30 dias a contar da sua apresentação, sendo a decisão oficiosamente
comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto
de Gestão Financeira da Segurança Social.
5 - O diferimento não pode exceder o prazo de 10 meses a contar da data do trânsito
em julgado da decisão que o conceder.
Artigo 930.º-E
Responsabilidade do exequente
Procedendo a oposição à execução que se funde em título extrajudicial, o exequente responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente a 10% do valor da execução, mas não inferior a 10 UC nem superior ao dobro do máximo da taxa de justiça, quando não tenha agido com a prudência normal, sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa também incorrer.»
Artigo
6.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro
1 - É revogado o
artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, que aprova o
Código do
Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código
do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, altera o
Código do
Imposto do Selo, altera o Estatuto
dos Benefícios Fiscais e os Códigos
do IRS e do IRC
e revoga o Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola,
o Código da
Contribuição Autárquica e o Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto
sobre as Sucessões e Doações.
2 - Os artigos 15.º a 17.º do diploma referido no número anterior passam a ter
a seguinte redacção:
«Artigo
15.º
Avaliação de prédios já inscritos na matriz
1 - Enquanto não se proceder
à avaliação geral, os prédios urbanos já inscritos na matriz serão avaliados,
nos termos do CIMI, aquando da primeira transmissão ocorrida após a sua entrada
em vigor.
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
Artigo
16.º
Actualização do valor patrimonial tributário
1 - Enquanto não se proceder
à avaliação geral, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, para
efeitos de IMI, é actualizado com base em coeficientes de desvalorização da
moeda ajustados pela variação temporal dos preços no mercado imobiliário nas
diferentes zonas do País.
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - ...
Artigo
17.º
Regime transitório para os prédios urbanos arrendados
1 - Para efeitos exclusivamente
de IMI, o valor patrimonial tributário de prédio ou parte de prédio urbano arrendado
é determinado nos termos do artigo anterior, com excepção do previsto nos números
seguintes.
2 - Quando se proceder à avaliação de prédio arrendado, o IMI incidirá sobre
o valor patrimonial tributário apurado nos
termos do artigo 38.º do CIMI, ou, caso haja lugar a aumento da renda de
forma faseada, nos termos do artigo 38.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro,
que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, sobre a parte desse valor correspondente
a uma percentagem igual à da renda actualizada prevista nos artigos 39.º, 40.º,
41.º e 53.º da referida lei sobre o montante máximo da nova renda.
3 - Quando o senhorio requeira a avaliação do imóvel para efeitos de actualização
da renda e não possa proceder a actualização devido ao nível de conservação
do locado, o IMI passa a incidir sobre o valor patrimonial tributário apurado
nos termos
do artigo 38.º do CIMI no 3.º ano posterior ao da avaliação.
4 - Não tendo sido realizada a avaliação nos termos do n.º 2, no ano da entrada
em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprova o Novo Regime do
Arrendamento Urbano, o valor patrimonial tributário de prédio ou parte de prédio
urbano arrendado, por contrato ainda vigente e que tenha dado lugar ao pagamento
de rendas até 31 de Dezembro de 2001, é o que resultar da capitalização da renda
anual pela aplicação do factor 12, se tal valor for inferior ao determinado
nos termos do artigo anterior.
5 - A partir do ano seguinte ao da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, 27 de
Fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e enquanto não existir
avaliação nos
termos do artigo 38.º do CIMI, o valor patrimonial tributário do prédio,
para efeitos de IMI, é determinado nos termos do artigo anterior.»
Artigo
7.º
Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
Os artigos 61.º e 112.º
do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis passam a ter a seguinte redacção:
.../...
Artigo
8.º
Alteração ao Código do Registo Predial
O artigo 5.º do Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de Julho, passa a ter a seguinte redacção:
«Artigo 5.º
[...]
1 - ...
2 - ...
3 - ...
4 - ...
5 - Não é oponível a terceiros a duração superior a seis anos do arrendamento
não registado.»
CAPÍTULO
II
Disposições gerais
SECÇÃO I
Comunicações
Artigo 9.º
Forma da comunicação
1 - Salvo disposição da
lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas
a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras, são realizadas
mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com
aviso de recepção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação deste em contrário,
devem ser remetidas para o local arrendado.
3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante
do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as
cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve,
devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo
o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução,
nos termos do n.º 1 do artigo 1084.º
do Código Civil, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto
pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso
feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia
dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.
Artigo
10.º
Vicissitudes
1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;
b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
2 - O disposto no número
anterior não se aplica às cartas que constituam iniciativa do senhorio para
actualização de renda, nos termos do artigo 34.º, ou integrem ou constituam
título executivo para despejo, nos termos do artigo 15.º
3 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova
carta registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre
a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1,
considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
Artigo
11.º
Pluralidade de senhorios ou de arrendatários
1 - Havendo pluralidade
de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas
por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as
suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha
sido designado para as receber.
2 - Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige
as suas comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço
do remetente.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida
ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.
4 - A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos os
arrendatários nos casos previstos no n.º 2 do artigo anterior.
5 - Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação
é dirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante.
6 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações
de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário
equivale ao silêncio.
Artigo
12.º
Casa de morada de família
1 - Se o local arrendado
constituir casa de morada de família, as comunicações previstas no n.º 2 do
artigo 9.º devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.
(Ver Declaração
de Rectificação n.º 24/2006, de 6 de Abril)
2 - As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um
só dos cônjuges.
3 - Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações
que tenham por efeito algum dos previstos
no artigo 1682.º-B do Código Civil.
SECÇÃO II
Associações
Artigo 13.º
Legitimidade
1 - As associações representativas
das partes, quando expressamente autorizadas pelos interessados, gozam de legitimidade
para assegurar a defesa judicial dos seus membros em questões relativas ao arrendamento.
2 - Gozam do direito referido no número anterior as associações que, cumulativamente:
a) Tenham personalidade jurídica;
b) Não tenham fins lucrativos;
c) Tenham como objectivo principal proteger os direitos e interesses dos seus associados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes;
d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a área a que circunscrevam a sua acção seja de âmbito nacional, regional ou local, respectivamente.
SECÇÃO III
Despejo
Artigo 14.º
Acção de despejo
1 - A acção de despejo destina-se
a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha
o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo
comum declarativo.
2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente
do arrendatário e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto
e limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, outra residência
ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação
de arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio,
simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada
nos termos dos artigos 30.º a 32.º desde o termo do prazo para contestar até
à entrega efectiva da habitação.
3 - Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou
depositadas, nos termos gerais.
4 - Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas,
vencidos por um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias,
proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização
devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do
incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não
forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa
a estes factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do
local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa
certa.
Artigo
15.º
Título executivo
1 - Não sendo o locado desocupado na data devida por lei ou convenção das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa:
a) Em caso de cessação por revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo previsto no n.º 2 do artigo 1082.º do Código Civil;
b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável por ter sido celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo;
c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097.º do Código Civil;
d) Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado dos comprovativos das comunicações previstas na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil e no artigo 1104.º do mesmo diploma;
e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;
f) Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos do n.º 5 do artigo 37.º ou do n.º 5 do artigo 43.º, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário.
2 - O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.
SECÇÃO IV
Justo impedimento
Artigo 16.º
Invocação de justo impedimento
1 - Considera-se justo impedimento
o evento não imputável à parte em contrato de arrendamento urbano que obste
à prática atempada de um acto previsto nesta lei ou à recepção das comunicações
que lhe sejam dirigidas.
2 - O justo impedimento deve ser invocado logo após a sua cessação, por comunicação
dirigida à outra parte.
3 - Compete à parte que o invocar a demonstração dos factos em que se funda.
4 - Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só
se torna eficaz após decisão judicial.
SECÇÃO V
Consignação em depósito
Artigo 17.º
Depósito das rendas
1 - O arrendatário pode
proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação
em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja
pendente acção de despejo.
2 - O previsto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações,
ao depósito do valor correspondente a encargos e despesas a cargo do arrendatário.
Artigo
18.º
Termos do depósito
1 - O depósito é feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário, ou por outrem em seu nome, e do qual constem:
a) A identidade do senhorio e do arrendatário;
b) A identificação do locado;
c) O quantitativo da renda, encargo ou despesa;
d) O período de tempo a que ela respeita;
e) O motivo por que se pede o depósito.
2 - Um dos exemplares do
documento referido no número anterior fica em poder da instituição de crédito,
cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.
3 - O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado
na pendência de processo judicial, do respectivo tribunal.
Artigo
19.º
Notificação do senhorio
1 - O arrendatário deve
comunicar ao senhorio o depósito da renda.
2 - A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação,
ou figura processual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento
produz os efeitos da comunicação.
Artigo
20.º
Depósitos posteriores
1 - Enquanto subsistir
a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem
necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação dos depósitos sucessivos.
2 - Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do
depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.
Artigo
21.º
Impugnação do depósito
1 - A impugnação do depósito
deve ocorrer no prazo de 20 dias contados da comunicação, seguindo-se, depois,
o disposto na lei de processo sobre a impugnação da consignação em depósito.
2 - Quando o senhorio pretenda resolver judicialmente o contrato por não pagamento
de renda, a impugnação deve ser efectuada em acção de despejo a intentar no
prazo de 20 dias contados da comunicação do depósito ou, estando a acção já
pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado
no prazo de 10 dias contados da comunicação em causa, sempre que esta ocorra
depois da contestação.
3 - O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho
saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo
se a decisão depender da prova ainda não produzida.
Artigo
22.º
Levantamento do depósito pelo senhorio
1 - O senhorio pode levantar
o depósito mediante escrito em que declare que não o impugnou nem pretende impugnar.
2 - O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu
representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não
se apresente o bilhete de identidade respectivo.
3 - O depósito impugnado pelo senhorio só pode ser levantado após decisão judicial
e de harmonia com ela.
Artigo
23.º
Falsidade da declaração
Quando a declaração referida no artigo anterior seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.
SECÇÃO VI
Determinação da renda
Artigo 24.º
Coeficiente de actualização
1 - O coeficiente de actualização
anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o resultante da totalidade
da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente
aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31
de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.
2 - O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário
da República até 30 de Outubro de cada ano.
Artigo
25.º
Arredondamento
1 - A renda resultante
da actualização referida no artigo anterior é arredondada para a unidade euro
imediatamente superior.
2 - O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determinação da renda
com recurso a fórmulas aritméticas.
TÍTULO II
Normas transitórias
CAPÍTULO I
Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano
e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de
30 de Setembro.
Artigo 26.º
Regime
1 - Os contratos celebrados
na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado
pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos
ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.
2 - À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º
3 - Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não
sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados,
pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo
a primeira renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para
fim não habitacional.
4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos
de duração indeterminada, com as seguintes especificidades
a) Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU;
b) O montante previsto no n.º 1 do artigo 1102.º do Código Civil não pode ser inferior a um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º;
c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.
5 - Em relação aos arrendamentos
para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) do número anterior após
transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor
da presente lei.
6 - Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto
na alínea c) do n.º 4 quando:
a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei;
b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.
CAPÍTULO
II
Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não
habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
SECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 27.º
Âmbito
As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Artigo
28.º
Regime
Aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26.º
Artigo
29.º
Benfeitorias
1 - Salvo estipulação em
contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas
obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por
possuidor de boa fé.
2 - A denúncia dos contratos de arrendamento prevista no n.º 5 do artigo 37.º
ou ocorrida no seguimento das notificações para actualização faseada da renda
previstas nos artigos 39.º, 40.º e 41.º confere ao arrendatário direito a compensação
pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato
de arrendamento.
3 - Tem aplicação o disposto no número anterior, nos arrendamentos para fins
não habitacionais, quando haja cessação de contrato em consequência da aplicação
do disposto no n.º 6 do artigo 26.º
SECÇÃO II
Actualização de rendas
SUBSECÇÃO I
Arrendamento para habitação
Artigo 30.º
Rendas passíveis de actualização
As rendas dos contratos a que se refere o presente capítulo podem ser actualizadas até ao limite de uma renda determinada nos termos previstos no artigo seguinte.
Artigo
31.º
Valor máximo da renda actualizada
A renda actualizada nos termos da presente secção tem como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado.
Artigo
32.º
Valor do locado
1 - O valor do locado é
o produto do valor da avaliação realizada nos termos
dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI),
realizada há menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação
previsto no artigo seguinte.
2 - Se a avaliação fiscal tiver sido realizada mais de um ano antes da fixação
da nova renda, o valor previsto no artigo anterior é actualizado de acordo com
os coeficientes de actualização das rendas que tenham entretanto vigorado.
Artigo
33.º
Coeficiente de conservação
1 - Ao locado edificado
com mais de 10 anos de construção, avaliado nos termos referidos no n.º 1 do
artigo anterior, é aplicado o coeficiente de conservação (Cc) constante da tabela
seguinte: (ver tabela no documento original)
2 - Os níveis previstos na tabela anterior reflectem o estado de conservação
do locado e a existência de infra-estruturas básicas, constando de diploma próprio
as directrizes para a sua fixação.
3 - A determinação do estado de conservação do locado é realizada por arquitecto
ou engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional.
4 - Ao locado aplica-se o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente
ao seu estado de conservação quando o arrendatário demonstre que o estado do
prédio se deve a obras por si realizadas, sendo aplicado um coeficiente intermédio,
determinado de acordo com a equidade, caso o senhorio demonstre ter também efectuado
obras de conservação.
5 - O disposto no número anterior não implica atribuição de distinto nível de
conservação, nomeadamente para efeitos da alínea b) do artigo 35.º
Artigo
34.º
Iniciativa do senhorio
1 - A actualização da renda
depende de iniciativa do senhorio.
2 - O senhorio que deseje a actualização da renda comunica ao arrendatário o
montante da renda futura, o qual não pode exceder o limite fixado no artigo
31.º
Artigo
35.º
Pressupostos da iniciativa do senhorio
O senhorio apenas pode promover a actualização da renda quando, cumulativamente:
a) Exista avaliação do locado, nos termos do CIMI;
b) O nível de conservação do prédio não seja inferior a 3.
Artigo
36.º
Colaboração do arrendatário
1 - O arrendatário tem
o dever de prestar a sua colaboração na realização dos actos necessários à avaliação
fiscal e à determinação do coeficiente de conservação.
2 - Quando, para os efeitos previstos no número anterior, se revele necessário
o acesso ao locado e o arrendatário não o possa facultar na data prevista, este
indica uma data alternativa, a qual não pode distar mais de 30 dias da data
inicial.
3 - A oposição pelo arrendatário à realização dos actos necessários à avaliação
fiscal ou à determinação do coeficiente de conservação é fundamento de resolução
do contrato pelo senhorio.
Artigo
37.º
Resposta do arrendatário
1 - O prazo para a resposta
do arrendatário é de 40 dias.
2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta
pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.
3 - O arrendatário, na sua resposta, pode invocar uma das seguintes circunstâncias:
a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
4 - A falta de resposta
do arrendatário vale como declaração de inexistência das circunstâncias previstas
no número anterior.
5 - O arrendatário pode, em alternativa e no mesmo prazo, denunciar o contrato,
devendo desocupar o locado no prazo de seis meses, não existindo então alteração
da renda.
6 - O arrendatário pode, no mesmo prazo de 40 dias, requerer a realização de
nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento
ao senhorio.
7 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário, para os
efeitos do artigo 76.º do CIMI, ocupa a posição do sujeito passivo, sendo
o senhorio notificado para, querendo, integrar a comissão prevista no n.º 2
daquele artigo ou para nomear o seu representante.
8 - Se da nova avaliação resultar valor diferente para a nova renda, os acertos
devidos são feitos com o pagamento da renda subsequente.
9 - O RABC é definido em diploma próprio.
Artigo
38.º
Actualização faseada do valor da renda
1 - A actualização do valor
da renda é feita de forma faseada ao longo de cinco anos, sem prejuízo do disposto
nos números seguintes.
2 - A actualização é feita ao longo de dois anos:
a) Quando o senhorio invoque que o agregado familiar do arrendatário dispõe de um RABC superior a 15 RMNA, sem que o arrendatário invoque qualquer das alíneas do n.º 3 do artigo anterior;
b) Nos casos previstos no artigo 45.º
3 - A actualização é feita
ao longo de 10 anos quando o arrendatário invoque uma das alíneas do n.º 3 do
artigo anterior.
4 - A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, sob pena de ineficácia:
a) Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e da determinação do nível de conservação;
b) Os valores da renda devida após a primeira actualização correspondentes a uma actualização em 2, 5 ou 10 anos;
c) O valor em euros do RABC que, nesse ano, determina a aplicação dos diversos escalões;
d) A indicação de que a invocação de alguma das circunstâncias previstas no n.º 3 do artigo anterior deve ser realizada em 40 dias, mediante apresentação de documento comprovativo;
e) A indicação das consequências da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 3 do artigo anterior.
5 - A comunicação do senhorio contém ainda, sendo caso disso, a invocação de que o agregado familiar do arrendatário dispõe de RABC superior a 15 RMNA, com o comprovativo previsto no n.º 3 do artigo 44.º, sendo então referido nos termos da alínea a) do número anterior apenas o valor da renda devido após a actualização a dois anos.
Artigo
39.º
Actualização em dois anos
A actualização faseada do valor da renda, ao longo de dois anos, faz-se nos termos seguintes:
a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce metade da diferença entre esta e a renda comunicada;
b) 2.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.
Artigo
40.º
Actualização em cinco anos
1 - A actualização faseada do valor da renda, ao longo de cinco anos, faz-se nos termos seguintes:
a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um quarto da diferença entre esta e a renda comunicada; b) 2.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois quartos da diferença entre esta e a renda comunicada;
c) 3.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três quartos da diferença entre esta e a renda comunicada;
d) 4.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;
e) 5.º ano: a renda devida é a comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.
2 - O limite máximo de actualização da renda é de (euro) 50 mensais no 1.º ano e de (euro) 75 mensais nos 2.º a 4.º anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que resultaria da actualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, caso em que é este o aplicável.
Artigo
41.º
Actualização em 10 anos
1 - A actualização faseada do valor da renda, ao longo de 10 anos, faz-se nos termos seguintes:
a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um nono da diferença entre esta e a renda comunicada;
b) 2.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
c) 3.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
d) 4.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem quatro nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
e) 5.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem cinco nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
f) 6.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem seis nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
g) 7.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem sete nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
h) 8.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem oito nonos da diferença entre esta e a renda comunicada;
i) 9.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;
j) 10.º ano: a renda devida é a renda máxima inicialmente proposta pelo senhorio, actualizada de acordo com coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.
2 - O limite máximo de actualização da renda é de (euro) 50 mensais no 1.º ano e de (euro) 75 mensais nos 2.º a 9.º anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que resultaria da actualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, caso em que é este o aplicável.
Artigo
42.º
Comunicação do senhorio ao serviço de finanças
1 - No prazo de 30 dias
a contar da data em que a avaliação patrimonial se tornar definitiva, nos
termos dos artigos 75.º e 76.º do CIMI, ou do fim do prazo de resposta do
arrendatário, se este for mais longo, o senhorio comunica, mediante declaração
a aprovar por portaria conjunta dos Ministros de Estado e da Administração Interna
e de Estado e das Finanças, ao serviço de finanças competente o período de faseamento
de actualização do valor da renda ou a sua não actualização.
2 - Na falta de comunicação do senhorio, presume-se que a actualização faseada
do valor da renda se faz ao longo de cinco anos, sem prejuízo dos poderes de
inspecção e correcção da administração fiscal e da sanção aplicável à falta
de entrega da declaração.
Artigo
43.º
Aplicação da nova renda
1 - Não tendo o arrendatário
optado pela denúncia do contrato, a nova renda é devida no 3.º mês seguinte
ao da comunicação do senhorio.
2 - As actualizações seguintes são devidas, sucessivamente, um ano após a actualização
anterior.
3 - O senhorio deve comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência
mínima de 30 dias, o novo valor da renda.
4 - A não actualização da renda não pode dar lugar a posterior recuperação dos
aumentos de renda não feitos, mas o senhorio pode, em qualquer ano, exigir o
valor a que teria direito caso todas as actualizações anteriores tivessem ocorrido.
5 - Nos 30 dias seguintes à comunicação de um novo valor, o arrendatário pode
denunciar o contrato, devendo desocupar o locado no prazo de seis meses.
6 - Existindo a denúncia prevista no número anterior, não há actualização da
renda.
Artigo
44.º
Comprovação da alegação
1 - O arrendatário que
invoque a circunstância prevista na alínea a) do n.º 3 do artigo 37.º faz acompanhar
a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente.
2 - O arrendatário que não disponha, à data da sua resposta, do documento referido
no número anterior, faz acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo
sido já requerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção.
3 - O senhorio que pretenda invocar que o agregado familiar do arrendatário
dispõe de RABC superior a 15 RMNA requer ao serviço de finanças competente o
respectivo comprovativo.
4 - O RABC refere-se ao ano civil anterior ao da comunicação.
5 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea b) do n.º
3 do artigo 37.º faz acompanhar a sua resposta, conforme o caso, de documento
comprovativo de ter completado 65 anos à data da comunicação pelo senhorio,
ou de documento comprovativo da deficiência alegada, sob pena de se lhe passar
a aplicar o faseamento ao longo de cinco anos.
Artigo
45.º
Regime especial de faseamento
1 - A actualização efectua-se
nos termos do artigo 39.º quando o arrendatário não tenha no locado a sua residência
permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia.
2 - Não se aplica o disposto no número anterior:
a) Em caso de força maior ou doença;
b) Se a falta de residência permanente, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
c) Se permanecer no local o cônjuge ou pessoa que tenha vivido em economia comum com o arrendatário por prazo não inferior a um ano.
3 - Em caso de actualização nos termos do n.º 1, o senhorio deve mencionar a circunstância que a justifica na comunicação a que se refere o artigo 34.º e tem direito à renda assim actualizada enquanto não for decidido o contrário, caso em que deve repor os montantes indevidamente recebidos.
Artigo
46.º
Subsídio de renda
1 - Tem direito a um subsídio de renda, em termos definidos em diploma próprio, o arrendatário:
a) Cujo agregado familiar receba um RABC inferior a três RMNA;
b) Com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABC inferior a cinco RMNA.
2 - O pedido de atribuição
do subsídio, quando comunicado ao senhorio, determina que o aumento seguinte
do valor da renda só vigore a partir do mês subsequente ao da comunicação, pelo
arrendatário ou pela entidade competente, da concessão do subsídio de renda,
embora com recuperação dos montantes em atraso.
3 - O arrendatário comunica a decisão sobre a concessão de subsídio ao senhorio
no prazo de 15 dias após dela ter conhecimento, sob pena de indemnização pelos
danos causados pela omissão.
4 - A renda a que se refere o artigo anterior não é susceptível de subsídio.
Artigo
47.º
Alteração de circunstâncias
1 - O arrendatário que tenha
invocado que o seu agregado familiar dispõe de um RABC inferior a cinco RMNA
deve fazer prova anual do rendimento perante o senhorio no mês correspondente
àquele em que a invocação foi feita e pela mesma forma.
2 - Se os rendimentos auferidos ultrapassarem o limite invocado, o senhorio
tem o direito de, nas actualizações subsequentes da renda, utilizar o escalonamento
correspondente ao novo rendimento.
3 - Também se passa a aplicar actualização mais longa ao arrendatário que, tendo
recebido a comunicação pelo senhorio do novo valor da renda resultante de actualização
anual, demonstre ter auferido no ano anterior RABC que a ela confira direito.
4 - Falecendo o arrendatário que tenha invocado alguma das circunstâncias previstas
no n.º 3 do artigo 37.º, e transmitindo-se a sua posição contratual para quem
não reúna qualquer dessas circunstâncias, passa a aplicar-se o faseamento adequado
à nova situação.
5 - A transição entre regimes faz-se aplicando à nova renda o valor que, no
escalonamento de actualização correspondente ao regime para que se transita,
for imediatamente superior à renda em vigor, seguindo-se, nos anos posteriores,
as actualizações desse regime, de acordo com o escalonamento respectivo.
6 - Quando da regra constante do número anterior resulte que a passagem para
regime de actualização mais célere dá origem a aumento igual ou inferior ao
que seria devido sem essa passagem, aplica-se à actualização o escalão seguinte.
Artigo
48.º
Direito a obras
1 - No caso de o senhorio
não tomar a iniciativa de actualizar a renda, o arrendatário pode solicitar
à comissão arbitral municipal (CAM) que promova a determinação do coeficiente
de conservação do locado.
2 - Caso o nível de conservação seja de classificação inferior a 3, o arrendatário
pode intimar o senhorio à realização de obras.
3 - O direito de intimação previsto no número anterior bem como as consequências
do não acatamento da mesma são regulados em diploma próprio.
4 - Não dando o senhorio início às obras, pode o arrendatário:
a) Tomar a iniciativa de realização das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e à CAM;
b) Solicitar à câmara municipal a realização de obras coercivas;
c) Comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI, com obrigação de realização das obras, sob pena de reversão.
5 - Caso as obras sejam
realizadas pelo arrendatário, pode este efectuar compensação com o valor da
renda.
6 - As obras coercivas ou realizadas pelo arrendatário, bem como a possibilidade
de este adquirir o locado, são reguladas em diploma próprio.
Artigo
49.º
Comissão arbitral municipal
1 - São constituídas CAM com a seguinte finalidade:
a) Acompanhar a avaliação dos prédios arrendados;
b) Coordenar a verificação dos coeficientes de conservação dos prédios;
c) Estabelecer os coeficientes intermédios a aplicar nos termos do n.º 4 do artigo 33.º;
d) Arbitrar em matéria de responsabilidade pela realização de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no pagamento da renda;
e) Desempenhar quaisquer outras competências atribuídas por lei.
2 - As CAM são compostas
por representantes da câmara municipal, do serviço de finanças competente, dos
senhorios e dos inquilinos.
3 - O funcionamento e as competências das CAM são regulados em diploma próprio.
SUBSECÇÃO
II
Arrendamento para fim não habitacional
Artigo 50.º
Regime aplicável
Aos arrendamentos para fim diverso de habitação aplicam-se as normas constantes da subsecção anterior, com as necessárias adaptações, bem como o disposto nos artigos seguintes.
Artigo
51.º
Rendas passíveis de actualização
Podem ser actualizadas as rendas relativas a contratos celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Artigo
52.º
Pressupostos da iniciativa do senhorio
A renda pode ser actualizada independentemente do nível de conservação.
Artigo
53.º
Actualização faseada do valor da renda
1 - A actualização do valor
da renda é feita de forma faseada, podendo decorrer durante 5 ou 10 anos, nos
termos dos artigos 40.º e 41.º
2 - A actualização é feita em 10 anos quando:
a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular;
b) O arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos;
c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU);
d) A actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.
3 - Microempresa é a que
tem menos de 10 trabalhadores e cujos volume de negócios e balanço total não
ultrapassam (euro) 2000000 cada.
4 - São ACRRU as assim declaradas nos termos do artigo
41.º da Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro.
Artigo
54.º
Comunicação do senhorio
A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, além do valor da renda actualizada, sob pena de ineficácia:
a) O valor da renda devida após a primeira actualização, calculada nos termos correspondentes a uma actualização faseada em 10 anos, quando se verifique alguma das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo anterior;
b) O valor da renda devida após a primeira actualização, calculada nos termos correspondentes a uma actualização faseada em cinco anos, quando não se verifiquem as referidas circunstâncias;
c) A indicação de que não há lugar a faseamento da actualização, por se verificar alguma das circunstâncias previstas no artigo 56.º
Artigo
55.º
Resposta do arrendatário
Quando a comunicação do senhorio indique uma actualização em cinco anos, o arrendatário pode, na sua resposta, alegar a verificação de circunstância prevista no n.º 2 do artigo 53.º, devendo a resposta fazer-se acompanhar dos correspondentes comprovativos.
Artigo
56.º
Actualização imediata da renda
Não há faseamento da actualização da renda, tendo o senhorio imediatamente direito à renda actualizada, quando:
a) O arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais de dois anos, aplicando-se o disposto no n.º 3 do artigo 45.º;
b) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei;
c) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei
SECÇÃO III
Transmissão
Artigo 57.º
Transmissão por morte no arrendamento para habitação
1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
a) Cônjuge com residência no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado;
c) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;
d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%
2 - Nos casos do número
anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas
alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente,
o ascendente, filho ou enteado mais velho.
3 - Quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por
morte entre eles.
4 - A transmissão a favor dos filhos ou enteados do primitivo arrendatário,
nos termos dos números anteriores, verifica-se ainda por morte daquele a quem
tenha sido transmitido o direito ao arrendamento nos termos das alíneas a),
b) e c) do n.º 1 ou nos termos do número anterior.
Artigo
58.º
Transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais
1 - O arrendamento para
fins não habitacionais termina com a morte do arrendatário, salvo existindo
sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com o arrendatário primitivo,
estabelecimento a funcionar no local.
2 - O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos três meses
posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração.
TÍTULO III
Normas finais
Artigo 59.º
Aplicação no tempo
1 - O NRAU aplica-se aos
contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais
constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
2 - A aplicação da alínea a) do n.º
1 do artigo 1091.º do Código Civil não determina a perda do direito de preferência
por parte de arrendatário que dele seja titular aquando da entrada em vigor
da presente lei.
3 - As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados
antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto
ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma
aplicável.
1 - É
revogado o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro,
com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os
artigos 26.º e 28.º da presente lei.
2 - As remissões legais ou contratuais para o RAU consideram-se feitas para
os lugares equivalentes do NRAU, com as adaptações necessárias.
Artigo
61.º
Manutenção de regimes
Até à publicação de novos regimes, mantêm-se em vigor os regimes da renda condicionada e da renda apoiada, previstos nos artigos 77.º e seguintes do RAU.
O capítulo IV do título II do livro II do Código Civil, composto pelos artigos 1022.º a 1113.º, é republicado em anexo à presente lei.
Artigo
63.º
Autorização legislativa
1 - Fica o Governo autorizado a aprovar no prazo de 120 dias os diplomas relativos às seguintes matérias:
a) Regime jurídico das obras coercivas;
b) Definição do conceito fiscal de prédio devoluto.
2 - Em relação ao regime jurídico das obras coercivas, a autorização tem os seguintes sentido e extensão:
a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a intervenção em edifícios em mau estado de conservação, assegurando a reabilitação urbana nos casos em que o proprietário não queira ou não possa realizar as obras necessárias;
b) A extensão da autorização compreende a consagração, no diploma a aprovar, das seguintes medidas:i) Possibilidade de o arrendatário se substituir ao senhorio na realização das obras, com efeitos na renda;
ii) Possibilidade de as obras serem efectuadas pela câmara municipal, ou por outra entidade pública ou do sector público empresarial, com compensação em termos de participação na fruição do prédio;
iii) Possibilidade de o arrendatário adquirir o prédio, ficando obrigado à sua reabilitação, sob pena de reversão;
iv) Limitações à transmissão do prédio adquirido nos termos da subalínea anterior;
v) Possibilidade de o proprietário de fracção autónoma adquirir outras fracções do prédio para realização de obras indispensáveis de reabilitação
3 - Em relação à definição do conceito fiscal de prédio devoluto, a autorização tem os seguintes sentido e extensão:
a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a definição dos casos em que um prédio é considerado devoluto, para efeitos de aplicação da taxa do imposto municipal sobre imóveis;
b) A extensão da autorização compreende a consagração, no diploma a aprovar, dos seguintes critérios:i) Considerar devolutos os prédios urbanos ou as suas fracções autónomas que, durante um ano, se encontrem desocupados;
ii) Ser indício de desocupação a inexistência de contratos em vigor com prestadores de serviços públicos essenciais, ou de facturação relativa a consumos de água, electricidade, gás e telecomunicações;
iii) Não se considerarem devolutos, entre outros, os prédios urbanos ou fracções autónomas dos mesmos que forem destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;c) A extensão da autorização compreende ainda a definição, no diploma a aprovar, dos meios de detecção da situação de devoluto, bem como a indicação da entidade que a ela procede e do procedimento aplicável.
Artigo
64.º
Legislação complementar
1 - O Governo deve aprovar, no prazo de 120 dias, decretos-leis relativos às seguintes matérias:
a) Regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido;
b) Regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação;
c) Regime de atribuição do subsídio de renda.
2 - O Governo deve aprovar, no prazo de 180 dias, iniciativas legislativas relativas às seguintes matérias
a) Regime do património urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades públicas, bem como do regime das rendas aplicável;
b) Regime de intervenção dos fundos de investimento imobiliário e dos fundos de pensões em programas de renovação e requalificação urbana;
c) Criação do observatório da habitação e da reabilitação urbana, bem como da base de dados da habitação;
d) Regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais.
Artigo
65.º
Entrada em vigor
1 - Os artigos 63.º e 64.º
entram em vigor no dia seguinte ao da publicação da presente lei.
2 - As restantes disposições entram em vigor 120 dias após a sua publicação
Aprovada em 21 de Dezembro de 2005. O Presidente da Assembleia da República, Jaime Gama. Promulgada em 10 de Fevereiro de 2006. Publique-se. O Presidente da República, JORGE SAMPAIO. Referendada em 13 de Fevereiro de 2006. O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa.
ANEXO
Republicação
do capítulo IV do título II do livro II do Código Civil
CAPÍTULO
IV
Locação
SECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 1022.º
Noção
Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
Artigo 1023.º
Arrendamento e aluguer
A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel.
Artigo 1024.º
A locação como acto de administração
1 - A locação constitui,
para o locador, um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrada
por prazo superior a seis anos.
2 - O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores
só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes
ou depois do contrato, o seu assentimento.
Artigo 1025.º
Duração máxima
A locação não pode celebrar-se por mais de 30 anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.
Artigo 1026.º
Prazo supletivo
Na falta de estipulação, entende-se que o prazo de duração do contrato é igual à unidade de tempo a que corresponde a retribuição fixada, salvas as disposições especiais deste código.
Artigo 1027.º
Fim do contrato
Se do contrato e respectivas circunstâncias não resultar o fim a que a coisa locada se destina, é permitido ao locatário aplicá-la a quaisquer fins lícitos, dentro da função normal das coisas de igual natureza.
Artigo 1028.º
Pluralidade de fins
1 - Se uma ou mais coisas
forem locadas para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observar-se-á,
relativamente a cada um deles, o regime respectivo.
2 - As causas de nulidade, anulabilidade ou resolução que respeitem a um dos
fins não afectam a parte restante da locação, excepto se do contrato ou das
circunstâncias que o acompanham não resultar a discriminação das coisas ou partes
da coisa correspondentes às várias finalidades, ou estas forem solidárias entre
si.
3 - Se, porém, um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá
o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis
na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre
incompatível com o fim principal.
Artigo 1029.º
(Revogado.)
Artigo 1030.º
Encargos da coisa locada
Os encargos da coisa locada, sem embargo de estipulação em contrário, recaem sobre o locador, a não ser que a lei os imponha ao locatário.
SECÇÃO II
Obrigações do locador
Artigo 1031.º
Enumeração
São obrigações do locador:
a) Entregar ao locatário a coisa locada;
b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Artigo 1032.º
Vício da coisa locada
Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo
menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Artigo 1033.º
Casos de irresponsabilidade do locador
O disposto no artigo anterior não é aplicável:
a) Se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa;
b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar;
c) Se o defeito for da responsabilidade do locatário;
d) Se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria.
Artigo 1034.º
Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito
1 - São aplicáveis as disposições dos dois artigos anteriores:
a) Se o locador não tiver a faculdade de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada;
b) Se o seu direito não for de propriedade ou estiver sujeito a algum ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes a este direito;
c) Se o direito do locador não possuir os atributos que ele assegurou ou estes atributos cessarem posteriormente por culpa dele.
2 - As circunstâncias descritas no número antecedente só importam a falta de cumprimento do contrato quando determinarem a privação, definitiva ou temporária, do gozo da coisa ou a diminuição dele por parte do locatário.
Artigo 1035.º
Anulabilidade por erro ou dolo
O disposto nos artigos 1032.º e 1034.º não obsta à anulação do contrato por erro ou por dolo, nos termos gerais.
Artigo 1036.º
Reparações ou outras despesas urgentes
1 - Se o locador estiver
em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas e umas ou
outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento
judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com
direito ao seu reembolso.
2 - Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer
as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente
de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Artigo 1037.º
Actos que impedem ou diminuem o gozo da coisa
1 - Não obstante convenção
em contrário, o locador não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo
da coisa pelo locatário, com excepção dos que a lei ou os usos facultem ou o
próprio locatário consinta em cada caso, mas não tem obrigação de assegurar
esse gozo contra actos de terceiro.
2 - O locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus
direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor
nos artigos 1276.º e seguintes.
SECÇÃO III
Obrigações do locatário
SUBSECÇÃO I
Disposição geral
Artigo 1038.º
Enumeração
São obrigações do locatário:
a) Pagar a renda ou aluguer;
b) Facultar ao locador o exame da coisa locada;
c) Não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina;
d) Não fazer dela uma utilização imprudente;
e) Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública;
f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar;
g) Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada;
h) Avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo locador;
i) Restituir a coisa locada findo o contrato.
SUBSECÇÃO
II
Pagamento da renda ou aluguer
Artigo 1039.º
Tempo e lugar do pagamento
1 - O pagamento da renda
ou aluguer deve ser efectuado no último dia de vigência do contrato ou do período
a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes
ou os usos não fixarem outro regime.
2 - Se a renda ou aluguer houver de ser pago no domicílio, geral ou particular,
do locatário ou de procurador seu, e o pagamento não tiver sido efectuado, presume-se
que o locador não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento.
Artigo 1040.º
Redução da renda ou aluguer
1 - Se, por motivo não
atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação
ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou
aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta,
sem prejuízo do disposto na secção anterior.
2 - Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus
familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto
da duração do contrato.
3 - Consideram-se familiares os parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente
em comunhão de mesa e habitação com o locatário ou o locador.
Artigo 1041.º
Mora do locatário
1 - Constituindo-se o locatário
em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em
atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato
for resolvido com base na falta de pagamento.
2 - Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário
fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.
3 - Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.º 1 se refere, o locador
tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os
quais são considerados em dívida para todos os efeitos.
4 - A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à
resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em
mora.
Artigo 1042.º
Cessação da mora
1 - O locatário pode pôr
fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso,
bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior.
2 - Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias,
pode o locatário recorrer à consignação em depósito.
SUBSECÇÃO
III
Restituição da coisa locada
Artigo 1043.º
Dever de manutenção e restituição da coisa
1 - Na falta de convenção,
o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu,
ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade
com os fins do contrato.
2 - Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção
quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao
tempo da entrega.
Artigo 1044.º
Perda ou deterioração da coisa
O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
Artigo 1045.º
Indemnização pelo atraso na restituição da coisa
1 - Se a coisa locada não
for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é
obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a
renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento
para consignar em depósito a coisa devida.
2 - Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada
ao dobro.
Artigo 1046.º
Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias
1 - Fora dos casos previstos
no artigo 1036.º, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado
ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.
2 - Tratando-se de aluguer de animais, as despesas de alimentação destes correm
sempre, na falta de estipulação em contrário, por conta do locatário.
SECÇÃO IV
Resolução e caducidade do contrato
SUBSECÇÃO I
Resolução
Artigo 1047.º
Resolução
A resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente.
Artigo 1048.º
Falta de pagamento da renda ou aluguer
1 - O direito à resolução
do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário,
até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição
à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne
em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º
2 - Em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no
número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.
3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento
de encargos e despesas que corram por conta do locatário.
Artigo 1049.º
Cedência do gozo da coisa
O locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038.º se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este.
Artigo 1050.º
Resolução do contrato pelo locatário
O locatário pode resolver o contrato, independentemente de responsabilidade do locador:
a) Se, por motivo estranho à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo da coisa, ainda que só temporariamente; b) Se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do locatário ou dos seus familiares.
SUBSECÇÃO
II
Caducidade
Artigo 1051.º
Casos de caducidade
O contrato de locação caduca:
a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei;
b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva;
c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado;
d) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário;
e) Pela perda da coisa locada;
f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato;
g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada.
Artigo 1052.º
Excepções
O contrato de locação não caduca:
a) Se for celebrado pelo usufrutuário e a propriedade se consolidar na sua mão;
b) Se o usufrutuário alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato só caduca pelo termo normal do usufruto;
c) Se for celebrado pelo cônjuge administrador.
Artigo 1053.º
Despejo do prédio
Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo.
Artigo 1054.º
Renovação do contrato
1 - Findo o prazo do arrendamento,
o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver
oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.
2 - O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se
o prazo do contrato for mais longo.
Artigo 1055.º
Oposição à renovação
1 - A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:
a) Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos;
b) 60 dias, se o prazo for de um a seis anos;
c) 30 dias, quando o prazo for de três meses a um ano;
d) Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação.
Artigo 1056.º
Outra causa de renovação
Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054.º
SECÇÃO V
Transmissão da posição contratual
Artigo 1057.º
Transmissão da posição do locador
O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.
Artigo 1058.º
Liberação ou cessão de rendas ou alugueres
A liberação ou cessão de rendas ou alugueres não vencidos é inoponível ao sucessor entre vivos do locador, na medida em que tais rendas ou alugueres respeitem a períodos de tempo não decorridos à data da sucessão.
Artigo 1059.º
Transmissão da posição do locatário
1 - A posição contratual
do locatário é transmissível por morte dele ou, tratando-se de pessoa colectiva,
pela extinção desta, se assim tiver sido convencionado por escrito.
2 - A cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos artigos
424.º e seguintes, sem prejuízo das disposições especiais deste capítulo.
SECÇÃO VI
Sublocação
Artigo 1060.º
Noção
A locação diz-se sublocação quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo.
Artigo 1061.º
Efeitos
A sublocação só produz efeitos em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação a que se refere a alínea g) do artigo 1038.º
Artigo 1062.º
Limite da renda ou aluguer
O locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador.
Artigo 1063.º
Direitos do locador em relação ao sublocatário
Se tanto o locatário como o sublocatário estiverem em mora quanto às respectivas dívidas de renda ou aluguer, é lícito ao locador exigir do sublocatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito.
SECÇÃO VII
Arrendamento de prédios urbanos
SUBSECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 1064.º
Âmbito
A presente secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e, ainda, a outras situações nela previstas
Artigo 1065.º
Imóveis mobilados e acessórios
A locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-se unitária, originando uma única renda e submetendo-se à presente secção.
Artigo 1066.º
Arrendamentos mistos
1 - O arrendamento conjunto
de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido por urbano quando essa seja
a vontade dos contratantes.
2 - Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda
que os contratantes tenham atribuído a cada uma delas.
3 - Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número
anterior, o arrendamento tem-se por urbano.
Artigo 1067.º
Fim do contrato
1 - O arrendamento urbano
pode ter fim habitacional ou não habitacional.
2 - Quando nada se estipule, o local arrendado pode ser gozado no âmbito das
suas aptidões, tal como resultem da licença de utilização.
3 - Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional
se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro
destino lhe tiver vindo a ser dado.
Artigo 1068.º
Comunicabilidade
O direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente.
SUBSECÇÃO
II
Celebração
Artigo 1069.º
Forma
O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses.
Artigo 1070.º
Requisitos de celebração
1 - O arrendamento urbano
só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada
pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização,
quando exigível.
2 - Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define
os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter.
SUBSECÇÃO
III
Direitos e obrigações das partes
DIVISÃO I
Obrigações não pecuniárias
Artigo 1071.º
Limitações ao exercício do direito
Os arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis, tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de partes de uma mesma coisa.
Artigo 1072.º
Uso efectivo do locado
1 - O arrendatário deve
usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar
por mais de um ano.
2 - O não uso pelo arrendatário é lícito:
a) Em caso de força maior ou de doença;
b) Se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto;
c) Se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano.
Artigo 1073.º
Deteriorações lícitas
1 - É lícito ao arrendatário
realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias
para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas
pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.
Artigo 1074.º
Obras
1 - Cabe ao senhorio executar
todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas
leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o
faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
3 - Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo
1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas
despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.
4 - O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no
número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra
e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.
5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do
contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis
às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.
DIVISÃO
II
Renda e encargos
Artigo 1075.º
Disposições gerais
1 - A renda corresponde
a uma prestação pecuniária periódica.
2 - Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência
com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da
celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente
anterior àquele a que diga respeito.
Artigo 1076.º
Antecipação de rendas
1 - O pagamento da renda
pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três
meses.
2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas,
o cumprimento das obrigações respectivas.
Artigo 1077.º
Actualização de rendas
1 - As partes estipulam,
por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o respectivo regime.
2 - Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:
a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes;
b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;
c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;
d) A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
Artigo 1078.º
Encargos e despesas
1 - As partes estipulam,
por escrito, o regime dos encargos e despesas, aplicando-se, na falta de estipulação
em contrário, o disposto nos números seguintes.
2 - Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou
serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.
3 - No arrendamento de fracção autónoma, os encargos e despesas referentes à
administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como
o pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio.
4 - Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável
pelo seu pagamento.
5 - Sendo o arrendatário responsável por um encargo ou despesa contratado em
nome do senhorio, este apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento
feito.
6 - No caso previsto no número anterior, a obrigação do arrendatário vence-se
no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida
simultaneamente com a renda subsequente.
7 - Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos
e despesas, os acertos são feitos semestralmente.
SUBSECÇÃO
IV
Cessação
DIVISÃO I
Disposições comuns
Artigo 1079.º
Formas de cessação
O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Artigo 1080.º
Imperatividade
O disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
Artigo 1081.º
Efeitos da cessação
1 - A cessação do contrato
torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado
ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações
que incumbam ao arrendatário.
2 - Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação
do local, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando
correspondam aos usos da terra.
3 - O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender
tomar de arrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário
acordado com o senhorio.
4 - Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos
às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.
DIVISÃO
II
Cessação por acordo entre as partes
Artigo 1082.º
Revogação
1 - As partes podem, a todo
o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
2 - O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não
seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou
outras cláusulas acessórias.
DIVISÃO
III
Resolução
Artigo 1083.º
Fundamento da resolução
1 - Qualquer das partes
pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento
pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências,
torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente,
quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3 - É inexigível ao senhorio
a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento
da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização
de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3
e 4 do artigo seguinte.
4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização
pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade
do locado.
Artigo 1084.º
Modo de operar
1 - A resolução pelo senhorio
quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior bem como a resolução
pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente
se invoque a obrigação incumprida.
2 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º
2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.
3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e
se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser
fim à mora no prazo de três meses.
4 - Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário
à realização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de três meses
cessar essa oposição.
Artigo 1085.º
Caducidade do direito de resolução
1 - A resolução deve ser efectivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade. 2 - Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.
Artigo 1086.º
Cumulações
1 - A resolução é cumulável
com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendo prosseguir a discussão
a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a finalidade de apurar
as consequências que ao caso caibam.
2 - A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil.
Artigo 1087.º
Desocupação
A desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.º, é exigível no final do 3.º mês seguinte à resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.
SUBSECÇÃO
V
Subarrendamento
Artigo 1088.º
Autorização do senhorio
1 - A autorização para subarrendar
o prédio deve ser dada por escrito.
2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo
senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal.
Artigo 1089.º
Caducidade
O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.
Artigo 1090.º
Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário
1 - Sendo total o subarrendamento,
o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial,
considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário
a arrendatário directo.
2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo
depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário
directo.
SUBSECÇÃO
VI
Direito de preferência
Artigo 1091.º
Regra geral
1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
2 - O direito previsto na
alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos
do artigo 1053.º
3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima
do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º
a 418.º e 1410.º
SUBSECÇÃO
VII
Disposições especiais do arrendamento para habitação
DIVISÃO I
Âmbito do contrato
Artigo 1092.º
Indústrias domésticas
1 - No uso residencial do
prédio arrendado inclui-se, salvo cláusula em contrário, o exercício de qualquer
indústria doméstica, ainda que tributada.
2 - É havida como doméstica a indústria explorada na residência do arrendatário
que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.
Artigo 1093.º
Pessoas que podem residir no local arrendado
1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:
a) Todos os que vivam com ele em economia comum;
b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.
2 - Consideram-se sempre
como vivendo com o arrendatário em economia comum a pessoa que com ele viva
em união de facto, os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.º grau
da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas
relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite
directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
3 - Consideram-se hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação
e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos,
mediante retribuição.
DIVISÃO II
Duração
Artigo 1094.º
Tipos de contratos
1 - O contrato de arrendamento
urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.
2 - No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação,
o arrendamento tenha duração indeterminada. 3 - No silêncio das partes, o contrato
tem-se como celebrado por duração indeterminada.
SUBDIVISÃO
I
Contrato com prazo certo
Artigo 1095.º
Estipulação de prazo certo
1 - O prazo deve constar
de cláusula inserida no contrato.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5
nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido
aos referidos limites mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do
primeiro ou ultrapasse o segundo.
3 - O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos
para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente
por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.
Artigo 1096.º
Renovação automática
1 - Excepto se celebrado
para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato celebrado
com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos
sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos.
2 - Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1097.º
Oposição à renovação deduzida pelo senhorio
O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.
Artigo 1098.º
Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário
1 - O arrendatário pode
impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência
não inferior a 120 dias do termo do contrato.
2 - Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo
a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior
a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos
no final de um mês do calendário gregoriano.
3 - A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta
à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao
período de pré-aviso em falta.
SUBDIVISÃO
II
Contrato de duração indeterminada
Artigo 1099.º
Princípio geral
O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1100.º
Denúncia pelo arrendatário
1 - O arrendatário pode
denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação
ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda
a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário
gregoriano.
2 - À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações,
o disposto no n.º 3 do artigo 1098.º
Artigo 1101.º
Denúncia pelo senhorio
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:
a) Necessidade de habitação
pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos;
c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco
anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Artigo 1102.
º
Denúncia para habitação
1 - O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:
a) Ser o senhorio comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
(Ver Declaração de Rectificação n.º 24/2006, de 6 de Abril)
b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
2 - O senhorio que tiver
diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato relativamente àquele
que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja
arrendado há menos tempo.
3 - O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação
do requisito previsto na alínea a) do n.º 1 relativamente ao senhorio e do da
alínea b) do mesmo número para o descendente
Artigo 1103.º
Denúncia justificada
1 - A denúncia pelo senhorio
com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.º
é feita nos termos da lei de processo, com antecedência não inferior a seis
meses sobre a data pretendida para a desocupação.
2 - O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alínea a) do artigo
1101.º deve dar ao local a utilização invocada no prazo de seis meses e por
um período mínimo de três anos.
3 - A invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º obriga o senhorio,
mediante acordo e em alternativa:
a) Ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda;
b) A garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha;
c) A assegurar o realojamento temporário do arrendatário no mesmo concelho com vista a permitir a reocupação do prédio, em condições análogas às que este já detinha.
4 - No caso do número anterior,
na falta de acordo entre as partes aplica-se o disposto na alínea a).
5 - A indemnização devida pela denúncia deve ser paga no mês seguinte ao trânsito
em julgado da decisão que a determine.
6 - Salvo caso de força maior, o não cumprimento do disposto no n.º 2, bem como
o não início da obra no prazo de seis meses, torna o senhorio responsável por
todas as despesas e demais danos, patrimoniais e não patrimoniais, ocasionados
ao arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois
anos de renda, e confere ao arrendatário o direito à reocupação do locado.
7 - Da denúncia não pode resultar uma duração total do contrato inferior a cinco
anos.
8 - A denúncia do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação
ou restauro profundos é objecto de legislação especial.
Artigo 1104.º
Confirmação da denúncia
No caso previsto na alínea c) do artigo 1101.º, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação.
DIVISÃO
III
Transmissão
Artigo 1105.º
Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge
1 - Incidindo o arrendamento
sobre casa de morada de família, o seu destino é, em caso de divórcio ou de
separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges, podendo
estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles. 2 - Na
falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cada
um, os interesses dos filhos e outros factores relevantes.
3 - A transferência ou a concentração acordadas e homologadas pelo juiz ou pelo
conservador do registo civil ou a decisão judicial a elas relativa são notificadas
oficiosamente ao senhorio.
Artigo 1106.º
Transmissão por morte
1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:
a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano;
b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano.
2 - No caso referido no
número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias,
sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse
em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou de entre estes para
o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele
residissem em economia comum há mais de um ano.
3 - A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do
contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não
inferior a seis meses a contar do decesso.
Artigo 1107.º
Comunicação
1 - Por morte do arrendatário,
a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve
ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo
de três meses a contar da ocorrência.
2 - A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso
a indemnizar por todos os danos derivados da omissão.
SUBSECÇÃO
VIII
Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais
Artigo 1108.º
Âmbito
As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.
Artigo 1109.º
Locação de estabelecimento
1 - A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações. 2 - A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês.
Artigo 1110.º
Duração, denúncia ou oposição à renovação
1 - As regras relativas
à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para
fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se,
na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo,
pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência
inferior a um ano.
Artigo 1111.º
Obras
1 - As regras relativas
à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária,
requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas
partes.
2 - Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de
conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas
por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
Artigo 1112.º
Transmissão da posição do arrendatário
1 - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio:
a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;
b) A pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente.
2 - Não há trespasse:
a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino.
3 - A transmissão deve ser
celebrada por escrito e comunicada ao senhorio.
4 - O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em
cumprimento, salvo convenção em contrário.
5 - Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissário
não continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver
o contrato
Artigo 1113.º
Morte do arrendatário
1 - O arrendamento não caduca
por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão,
comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos
comprovativos da ocorrência.
2 - É aplicável o disposto no artigo 1107.º, com as necessárias adaptações.